2013年商業(yè)地產(chǎn)中兒童職業(yè)體驗館行業(yè)發(fā)展研究報告（二）

    一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境

    1萬億兒童產(chǎn)業(yè)消費規(guī)模成就資本市場。第四波嬰兒潮的到來，我國0-14歲人口激增至2.6億，由此催生了1萬億的兒童產(chǎn)業(yè)消費規(guī)模。這一現(xiàn)象伴隨著我國城市化的發(fā)展，促進了兒童產(chǎn)業(yè)的市場變革。中國兒童產(chǎn)業(yè)研究中心發(fā)布的《兒童產(chǎn)業(yè)上市公司一覽》顯示，兒童產(chǎn)業(yè)上市公司已經(jīng)達到31家，呈逐年上升趨勢，并且從最開始的日用品制造向教育、圖書等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。兒童資本市場的活躍，為兒童文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了資本基礎(chǔ)。當前我國僅15歲以下的兒童2.6億，其中生活在城市且收入水平較高的就有1.1億，各大城市4至12歲兒童每年的獨立消費更是高達60億美元，兒童儼然成為繼女性之后又一龐大的消費生力軍。據(jù)調(diào)查,80%的家庭，孩子支出占家庭支出的30%~50%，4%的家庭高達70%。孩子的消費已成為家庭消費的最大支出。

    伴隨計劃生育政策的實施和深入，“4+ 2+ 1”的家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為社會主流，六個家長圍著一個孩子轉(zhuǎn)，孩子在家庭和社會中的地位不斷提高，優(yōu)生優(yōu)育的觀念變得深入人心。諸多方面的原因，促使兒童消費市場持續(xù)快速發(fā)展，保守統(tǒng)計，目前中國嬰童經(jīng)濟的市場需求規(guī)模已達到1萬億元以上。杭州嬰童協(xié)會會長、貝因美集團董事局主席謝宏預測，這一數(shù)字在2015年將達到2萬億元，遠景規(guī)模則可達3萬億元。

    二、兒童職業(yè)體驗館行業(yè)政策環(huán)境

    兒童職業(yè)體驗館屬于哪個行業(yè)？教育、文化創(chuàng)意、地產(chǎn)、娛樂、旅游、傳媒……很多經(jīng)營者自己也說不清楚。作為一個新興行業(yè)，它有廣闊的空間，基于此能做的開發(fā)很多，但從哪方面定位直接決定了兒童體驗項目的商業(yè)模式。

    職業(yè)體驗館是一個交叉化的新行業(yè)，國家對這個行業(yè)沒有任何法律和政策指導管理這個行業(yè)。各地區(qū)政府文化局、旅游局、公安局、教育局等等都可以管理，也可不管。在消防局的法規(guī)里，根本沒有這個類別的場所，所以報驗此類消防場館要和當?shù)叵�防局仔細溝通，新討論出一個適合職業(yè)體驗館自己的消防安全要求。

    涉及兒童場館法規(guī)的，當屬《高層民用建筑設計防火規(guī)范》和《國際兒童權(quán)利公約》、《中華人民共和國未成年人保護法》、《中華人民共和國刑法》、《中華人民共和國消防法》。

    1、  兒童活動場所的范圍

    日前，國家規(guī)范《建筑設計防火規(guī)范》第5.1.7 條要求：一、二級耐火等級的建筑中托兒所、幼兒園的兒童用房和兒童游樂廳等兒童活動場所不應超過三層或設置在四層及四層以上樓層或地下、半地下建筑(室)內(nèi)。

    《高層民用建筑設計防火規(guī)范》要求：托兒所、幼兒園、游樂廳等兒童活動場所不應設置在高層建筑內(nèi)，當必須設在高層建筑內(nèi)，應設置在建筑物的首層或二、三層，并應設置單獨出入口。

    根據(jù)《國際兒童權(quán)利公約》、《中華人民共和國未成年人保護法》、《中華人民共和國刑法》等綜合來看，一般我國將 14周歲以下的未成年人稱為兒童，接受教育程度大致可分為學齡前兒童、小學生、初中生。

    兒童活動場所的范圍是一個很寬泛的概念，如果單從字面意義而言，只要有兒童活動的地方就是兒童活動場所，那么影劇院、體育館、科技館、圖書館、博物館甚至賓館、飯店、商店、早教中心、親子樂園等等都可以稱之為兒童活動場所。。而《建筑設計防火規(guī)范》和《高層民用建筑設計防火規(guī)范》僅僅明確了托兒所、幼兒園的兒童活動用房、兒童游樂廳屬于兒童活動場所，對于其他兒童活動場所沒有很明確的解釋。因此，如何界定兒童活動場所的范圍，消防行政審批的法律規(guī)范適用條文依據(jù)不會很細致，這樣就會給消防行政審批帶來了較大的困難。

    2、 兒童職業(yè)體驗館功能定性困難

    兒童職業(yè)體驗館設定的體驗對象主要以3周歲至15周歲青少年和兒童為主。根據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》要求：托兒所、幼兒園、游樂廳等兒童活動場所不應設置在高層建筑內(nèi)，當必須設在高層建筑內(nèi)，應設置在建筑物的首層或二、三層，并應設置單獨出入口。

    但經(jīng)過審核人員查閱資料，兒童活動場所沒有一個非常精確的定義，兒童職業(yè)體驗館和其他區(qū)縣的類似體驗中心從經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容上有較大的差別，因此在消防設計上無可參照的依據(jù)。而且，場所內(nèi)所設置的模擬設施和街道等規(guī)范也沒有明確的要求。

    3、 人員疏散難度大

    由于兒童職業(yè)體驗館設置在一類高層民用建筑內(nèi)，高層建筑本身的特點是人員垂直疏散距離大，一旦發(fā)生火災，熱煙氣會快速向上蔓延，人流疏散方向與煙氣擴散方向形成交叉，大大增加了人員疏散和滅火救援的難度，而且該體驗館面對的對象為青少年群體，青少年的消防安全意識和自防自救能力缺乏。由于“生活自理能力差”這一特殊性，自身消防安全意識普遍不高，自我保護能力較弱。同時，兒童的自控能力和判斷能力都比較差，出現(xiàn)緊急情況容易不知所措，如果場所消防安全管理措施薄弱，防火安全制度不健全、不落實，一旦發(fā)生火災，在人數(shù)眾多的情況下極易發(fā)生踩踏事故，后果將不堪設想。

    4、 引發(fā)火災因素多

    由于體驗項目多樣性，館內(nèi)安裝大量用電設備，如照明燈具、音響設備、幻燈設備等，用電負荷大，且部分體驗項目要使用高溫，極易引發(fā)火災。人員多、流動性大，可能存在參觀人員違章吸煙、遺留火種等情況。

    5、  消防監(jiān)管及滅火救援難度大

    體驗館本身的特殊性和娛樂性帶來人流量的增大，一旦投入正式營業(yè)會加大消防部門監(jiān)管的難度。倘若發(fā)生火災，兒童求救及逃生意識的欠缺也會加大滅火救援的難度。

    三、兒童體驗館是哪些投資商在參與呢？

    1、住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資商 2、鋼材投資商 3、建材投資商 4、教育投資商 5、酒店管理投資商 6、農(nóng)業(yè)投資商 7、礦產(chǎn)投資商 8、個人投資。每個后面國有資本和上市風險投資商也在介入如：各地的教育局、旅游局、廣電局、出版局、鐵路局等；海外部分風險投資，如紅杉資本等

    四、國內(nèi)外經(jīng)濟形勢對兒童職業(yè)體驗館行業(yè)發(fā)展環(huán)境的影響

    1、最大的影響在于投資商對投入資金估計不足，2008年-2010年，國內(nèi)銀行給鋼材、房地產(chǎn)、礦產(chǎn)投資商的放貸資金量比較寬松，因此，投資兒童體驗館的規(guī)模都比較大，基本在1萬平米左右，投入資金達到6千萬。隨著2011年-2012年銀行銀根緊縮，2011年很多投資商投資規(guī)模從一萬平米，直降到5千平米左右，2012年很多地區(qū)投資商投資規(guī)模又從5千平米降到了3千平米左右，甚至出現(xiàn)了要建造5、6百平米的兒童職業(yè)館要求。

    5年中兒童職業(yè)體驗館的數(shù)量逐年遞增，蓬勃發(fā)展，數(shù)量沖破80大關(guān)。在2012年中山東和河南貢獻最大。

    ２、宏觀調(diào)控后的中國住宅地產(chǎn)商的資金大量轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，兒童產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)中必須擁有的業(yè)態(tài)。因此，目前新建商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體，兒童全產(chǎn)業(yè)配套基本設計為兩個專業(yè)層，如一層包括：愛樂兒兒童游樂場為代表的淘氣堡板塊，哈皮蹦極板塊、兒童職業(yè)體驗館板塊、兒童攝影板塊、兒童玩具板塊，兒童服裝板塊、屈臣式類的專業(yè)時尚超市、4D影院板塊、兒童用品店、婦嬰超市；另一層包括：各類早教中心及學前班培訓機構(gòu)、各種一對一提高班輔導機構(gòu)、才藝輔導培訓機構(gòu)、各類動漫和機器人活動機構(gòu)、時尚電影院線，各類快餐機構(gòu)、著名餐飲機構(gòu)。招商80%+自建20%的一站式消費的“兒童天地”模式成為這些商場綜合體的架構(gòu)。

    與早年單一開發(fā)的婦嬰百貨店和兒童職業(yè)館不同，更多的兒童教育、青少年教育、飲食、影視、體育、娛樂板塊集體涌入商場，一次可以消化商場5萬平米以上。操盤商業(yè)項目要從嬰童板塊切入，這個漸漸成為業(yè)內(nèi)的共識。投資商思維發(fā)生根本變化，這次他們首先盯上的蛋糕不是“兒童用品買賣”帶來的“錢流”，而是“兒童驅(qū)動消費”帶來的客流和商機。大家建兒童城的主要目的是，釋放六個家長圍著一個孩子轉(zhuǎn)，讓家長們騰出時間逛街消費。從嬰童板塊切入，帶動商場人氣。各種形態(tài)的兒童娛樂、教育機構(gòu)的競爭，造成人們對單一兒童職業(yè)體驗館注意力分散，同時要求的內(nèi)容也越高。

    3、國內(nèi)通貨膨脹率上升快，政府無地可買賣，財政赤字大幅上升。因此，政府單位直接投資機會變少，個人房地產(chǎn)投資商轉(zhuǎn)型到shopingmall做兒童主題商場的會變多。

    由于兒童職業(yè)體驗館項目對地段、裝修、設備的要求很高，投資金額龐大。建設投資少則4000萬元，多則上億元。場館建成后還要負擔壓力較大的運營成本支出，如物業(yè)、工資、易耗品、市場推廣費用等。一家國內(nèi)一線城市6000平方米的場館，每月運營成本就約100萬元。面對如此沉重的負擔，需要多方盈收方能消化。但據(jù)了解，目前國內(nèi)最早開業(yè)的一批場館基本都難逃盈利模式單一的基本現(xiàn)狀。

    在國外成熟的營業(yè)構(gòu)成中，門票收入占總體收入的40%，品牌植入占40%，衍生產(chǎn)品和周邊消費各占10%，而國內(nèi)卻依然是以門票收入為主，占了八九成。