兒童體驗館經(jīng)營投資分析深度報告

    最近在房地產(chǎn)圈里面出現(xiàn)了一股投資建設(shè)兒童職業(yè)體驗館的熱潮。中國這個熱潮是從2007年前興起，到2009年底達到一個小高潮，2010年將創(chuàng)新高。兒童職業(yè)體驗館最早在墨西哥誕生，后來由美國的Wannado和日本kidzania(趣志家)發(fā)揚光大。所謂兒童職業(yè)體驗館就是讓在一個封閉的大環(huán)境里（1萬平米左右），設(shè)立消防站、警察局、醫(yī)院、銀行、飛行訓(xùn)練中心、電影院、電視演播室、 電臺、蛋糕房、電力局、考古山洞、太空總署等。讓孩子扮演社會上大人的職業(yè)角色。比如當(dāng)飛機駕駛員、空姐、蛋糕師、警察、醫(yī)生、播音員、銀行職員、消防隊員、宇航員、售貨員、老師、郵遞員、工程師等等，一般都70個左右的體驗項目。在這封閉的環(huán)境里，孩子們有自己的銀行、護照、卡，孩子們要賺錢要花錢，所以，項目本身就要設(shè)計成能賺錢的角色和能花錢的角色。

    兒童職業(yè)體驗館的誕生的確顛覆和傳統(tǒng)的教育模式，非常吸引人，針對3歲—15歲之間的客戶群。通常兒童體驗館的門票為孩子為120--180元，大人20—80元。周六、周日價格為最貴，平時就比較低點。每天上下午各開場一次，有時會有夜場。每次開場大約4個小時，如果玩的人多，一個孩子只能玩4個左右的職業(yè)項目，如果人少可以孩子可以玩7、8個職業(yè)項目。所以，這就能刺激孩子不斷來玩“過家家”的職業(yè)游戲。

    這個項目少則6千萬，多則2億人民幣的投資。投資錢的多少要看在哪類城市？哪種地段？體驗館的面積有多大？采用哪種項目設(shè)備？請什么樣的管理團隊？是否能拉到大量企業(yè)、品牌贊助？本城未來是否有其他家來競爭？投資商的背景和理念？等等。

    我親身參與了這個房地產(chǎn)大亨策動的中國兒童職業(yè)體驗館建設(shè)熱潮。我得出的結(jié)論是，如果中國兒童體驗館設(shè)計硬抄日本kidzania(趣志家)體驗館設(shè)計，就是一個“死”！

    1、沒有特色，就像快捷連鎖店

    為什么呢？因為他們的圖紙都是從日本日本kidzania(趣志家)設(shè)計公司或從該公司出來的人組成的新公司手里買來的統(tǒng)一牌設(shè)計圖紙，千篇一律，都是一個模子刻，從杭州DO都城、北京歡樂之都、上海星期8、長沙酷貝拉、北京比如、蘇州大未來、哈爾濱群力、昆明寶貝夢想城、南京檸卡王國兒童社會體驗館、鄭州點點夢想城等等，文章后面附了一張現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的兒童體驗館的表。 每套圖紙300萬到500萬不等，日本一個圖紙重復(fù)賣N遍，在圖上只是把這個建筑那個房子挪個位置就大賺一筆了。所以中國投資人很多成了冤枉大頭。

    2007年最早為杭州Do都城少兒社會體驗館，2008年上海星期八小鎮(zhèn)，北京通州歡樂之都體驗館，2009年湖南長沙酷貝拉，北京比如世界體驗館，2010年蘇州大未來、哈爾濱群力、昆明寶貝夢想城、鄭州點點夢想城、哈爾濱群力。。。。。未來武漢、天津、成都、安徽等都會上體驗館項目。

    這些兒童體驗館只要去過一個地方就不用去別的地方的體驗館了，說句不好聽的話，就像一個“如家”或“七天“連鎖酒店，沒特色都一樣。

    2、經(jīng)營難度大，困饒因素多

    第一批開業(yè)的杭州DO都城回頭率從60走低40%，上海星期8體驗館的回頭率只有35%，而北京歡樂之都體驗館甚至快關(guān)門了。

    第二批開業(yè)的湖南長沙酷貝拉體驗館比較火爆，周六周日能達到2千人之多；而北京比如世界體驗館遇到意想不到的冷淡，遠遠不如長沙酷貝拉體驗館人數(shù)。

    第三批開業(yè)的蘇州大未來、哈爾濱群力、昆明寶貝夢想城、鄭州點點夢想城、哈爾濱群力裝修品位和真正高科技元素都比較偏低，持續(xù)回頭人氣在55%；但身處二線城市， 競爭阻力小。而北京小人國體驗館，沒資金，無限停工。

    第四批即將開業(yè)的北京大悅城、南京愛兒時代、武漢星期8、成都兒童體驗館、天津兒童體驗館、寧波e國世界

    困擾因素：1、投資商是否有政府資金和宣傳力量來參與和推動？

    這個因素非常重要，在中國如果沒政府支持，我勸各位要慎重投資。目前運營還算不錯的DO嘟城、湖南長沙酷貝拉體驗館都有政府部門指導(dǎo)、輔助、參與、推動的。單有資金是很難調(diào)動整個社會的兒童來體驗這個項目的。說實話，上海星期8體驗館下一個階段，不管在武漢開館，還是在哪，沒有和政府結(jié)合，幾個風(fēng)險投資的資金很難讓這個行業(yè)贏利。

    上海星期8體驗館當(dāng)初投了6千萬，目前算起來收回成本要4年，雖然已經(jīng)運營1年，但未來3年競爭變數(shù)非常大，如果不升級項目，上海本地的客源很難保證。升級就要再投入成本。資金成本、政策成本、競爭成本、時間成本等都要考慮。教育體驗是有時尚性的，90后、00后、01后的見識和學(xué)習(xí)速度都很快，所以對新鮮事物吸收的快，厭倦的也快。如果政府政策性扶植符合黨的新政策的新體驗館，那多少錢也要打水漂。

    從第一批的杭州DO都城，上海星期8體驗館、北京歡樂之都比較表

    從第二批的湖南長沙酷貝拉體驗館、北京比如世界體驗館比較

    從表上已經(jīng)明顯看出有政府幫助的發(fā)展的穩(wěn)健些。北京歡樂之都體驗館是在北京通州，靠銀行貸款投資的，資金有限，政府沒把他當(dāng)回事，開業(yè)不久就陷入困境。北京比如世界體驗館背景是山西聞喜縣海鑫鋼鐵集團富二代李兆會投資的，這個李總裁的婚姻是成龍介紹的。成龍還去比如世界做宣傳，這個在比如世界的網(wǎng)站上可以看到。比如世界坐落在光禾天地購物中心二層，這個位置雖然在市里，但位置非常孤單，交通不便。我去過比如世界，在北京太陽宮公園旁邊的一個孤樓里，周邊沒吸引人氣的地方，至少現(xiàn)在是個沒人氣的地方，以后可能會改進。比如世界廣告和廣播在北京局部地區(qū)可以看到，但在若大的北京效果甚微。

    而湖南長沙酷貝拉體驗館在長沙市中心的賀龍體育館，廣告在湖南、湖北、江西都能看到聽到、成為路人皆知和向往的勝地，湖南和長沙政府都非常支持，動員了全省甚至全國的文化和宣傳單位報道宣傳。我在長沙的時候，正好開全國未成年思想道德教育大會，中央領(lǐng)導(dǎo)和600名政協(xié)委員都到酷貝拉學(xué)習(xí)觀摩，宣傳作用很大，開業(yè)1個月接待6萬人，而且客流持續(xù)火爆。

    2、一線城市開兒童體驗館很難盈利？競爭對手到底是誰？

    大家從想像里都覺得把兒童體驗館開到一線大城市里能盈利，其實未必。從目前第一批和第二批開的兒童體驗館的盈利情況看，只有兩個是盈利的。一個是杭州DO都城，一個是長沙酷貝拉。

    其他兒童體驗館都不賺錢，上海星期8、北京歡樂之都和北京比如世界都虧，2月份一天我上午去，整個體驗館里才100多人；2010年3月20日（周六）我下午再次去比如世界，那天整個人數(shù)不過1000人左右。而2010年3月27、28日我在長沙，則每天人數(shù)在2000人左右。北京歡樂之都還不起供應(yīng)商和銀行的錢，基本倒閉了。上海星期8小鎮(zhèn)在莘莊地鐵站南廣場附近仲盛世界商城五層，上海朋友去看了，人流一般。

    為什么在北京、上海很難有大量客流呢？原因有很多，首先兒童體驗館的目標是3歲—15歲孩子。而在這個年齡段占7成的是6歲—10歲的小學(xué)生，這些小學(xué)生周六、日都要參加一到兩個課外輔導(dǎo)班，比如巨人學(xué)校、一對一輔導(dǎo)、新東方少兒學(xué)校、各種特長班，因此，他們沒什么時間去兒童體驗館。因此，兒童體驗館的客源競爭對手就是各種輔導(dǎo)班。

    其次，地理位置也是影響客流的原因，如果交通方便，同時和大商場連接在一起，效果就會好些，但一般這些地方租金太貴。一般都是自己買的樓或合作的樓。一線城市太大了，交通臃堵，路上耗時長，也會造成人們不愿意去。例如北京歡樂之都在北京通州卡通博物館附近，很偏僻，做車很不方便，所以沒人去。除非你是國際大品牌。上海星期8小鎮(zhèn)位置也不在上海中心區(qū)，但他和商場連在一起，好一點。北京比如世界，就自己孤獨的一個樓，周邊沒商業(yè)中心，有幾個小區(qū)而已，看起來比較不熱鬧。

    第三，一線城市兒童體驗館的開銷很大，影響盈利。水電物業(yè)啊、人員成本、工商稅務(wù)、廣告宣傳、策劃運營啊。例如剛開業(yè)的館，可能平時連水電費都賺不回來呢。而且工作人員流動性很大，開兒童體驗館管理者都想不到人員離職率會很高，這對兒童體驗館管理者壓力是挺大的。例如：比如世界從策劃、到里面的輔導(dǎo)員已經(jīng)走了三批了。因為工作特累、工資不高、個人發(fā)展空間非常有限。一線城市選擇工作的機會太多了，年輕人沒必要浪費時間成本，因此，運營培訓(xùn)，不斷找人的壓力很大。

    第四，在一線城市開兒童體驗館的起點是要和國際兒童體驗館競爭，而不是簡單的普通道具過家家模式。國際兒童體驗館大鱷們可沒那么善良，早就對中國這個巨大而富有的市場垂涎三尺了．就拿日本kidzania(趣志家)來說，他一面賣一代圖紙給中國人，一面在中國要開８個館，在上海市中心的黃埔區(qū)老西門投資１個億開自己的二代館；美國迪斯尼也開始在上海爭奪市場；臺灣兒童體驗館要在北京世紀金源開館。兒童體驗館是否真正的有互動仿真高科技成為國際兒童體驗館打擊中國兒童體驗館的法寶。

    中國的孩子現(xiàn)在都很聰明，不是瞎糊弄的，他們很多從小都被大人帶出過國門，見過市面，會用電腦。中國兒童體驗館的投資者必須要很清醒的認識到這點，開出來的兒童體驗館才有前瞻性，才能不虧錢。

    我看過第三批開業(yè)的蘇州大未來、哈爾濱群力、昆明寶貝夢想城、鄭州點點夢想城、哈爾濱群力等，我很失望，我認為這些兒童體驗館根本無法和海外兒童體驗館抗衡，因為沒有任何先進的虛擬仿真高科技、科幻的元素。很快孩子們、家長們就會厭倦這些簡單道具式的過家家。家長們甚至覺得還不如去科技館給孩子的養(yǎng)分更充足，這樣客源就會再次流失。

    在所有的館里，讓日本kidzania(趣志家)專家唯一吃驚的是湖南長沙酷貝拉體驗館，他們認為湖南長沙酷貝拉體驗館的投資方王樂總經(jīng)理是所有開兒童體驗館的老板中最聰明的一個，未來上�？嶝惱侨毡緆idzania(趣志家)強大的對手，其他人不值一提。我問他們?yōu)槭裁催@么說，他們說酷貝拉的總經(jīng)理已經(jīng)在思想上站在新一代技術(shù)上和我們在競爭了，我們覺得很像武林高手的比賽。不過我們把酷貝拉和其他兒童體驗館的高科技技術(shù)比較，的確感覺其他館人氣不足實屬正常。

    比較一：只有酷貝拉飛機有翅膀，機身在空中，其他體驗館的飛機都爬在地上。

    比較二：酷貝拉８人虛擬仿真太空戰(zhàn)艦，登陸火星，有故事情節(jié)，全部采用虛擬仿真高科技，讓日本專家嘆為觀止！而昆明兒童城里的太空總署像監(jiān)控中心，幾乎沒有吸引力。

    比較三：　酷貝拉四窗民航虛擬仿真儀表盤和感應(yīng)震動的虛擬仿真模擬4D飛機是國內(nèi)首家北京互飛長沙航向的4D飛機。虛擬仿真飛行模擬器可以用三維圖形生成系統(tǒng)生成逼真的北京和長沙地形環(huán)境，模擬不同自然環(huán)境下，如霧天、雨天、暴風(fēng)雪等各種飛行條件，4D飛行員桌位能根據(jù)飛行動作震動，還有逼真的三維空間聲音的效果。而北京歡樂之都和昆明寶貝夢想城的飛機駕駛完全不符合規(guī)范，而且沒有專有航線，完全沒法相比較。

    第五，沒有贊助品牌、沒有中國化設(shè)計和科幻化設(shè)計的兒童館必死。

    1）兒童體驗館沒有贊助光靠門票是養(yǎng)不或自己的，北京歡樂之都因為地方偏，體驗內(nèi)容方法舊套路，就沒拉到贊助費，少了很多資金保障，而杭州DO都城，上海星期8體驗館，湖南長沙酷貝拉體驗館，北京比如世界體驗館都拉到了贊助費。

    2）中國的兒童體驗館還是要強調(diào)國粹，要學(xué)會植入中國熱點事件和歷史回顧，如四大發(fā)明館、孔子學(xué)院國學(xué)館、戲曲大舞臺、汶川地震救助、神州衛(wèi)星航天登月行動等等都得有。

    其實日本自己的第二代兒童體驗館都加入了很多自己本國的文化歷史；美國館也加入了美國國內(nèi)的歷史事件角色扮演。其實，簡單的克隆日本化和西方化兒童館，沒有中國古代和現(xiàn)代文化的思想教育成分，最終得不到國家、人民的支持，必然走想衰落，這是國情問題，本土文化問題。各國兒童體驗館的設(shè)立的目的都是為了教育未成年思想兒童，讓自己民族精神能永存，所以中國特色元素是非常重要的。

    3）擁有高科技計算機技術(shù)的未來科幻化設(shè)計的兒童館才能在不斷領(lǐng)跑中盈利。中國教育本身就缺乏科幻教育的體制，因此中國孩子一直無法和世界同步競爭，因此從兒童館的設(shè)計上就要有科幻前瞻性。我們前面已經(jīng)談到現(xiàn)在兒童館的設(shè)計是針對00年、01年孩子的，他們自己本身就很科幻，而現(xiàn)在設(shè)計的實物道具場景，他們玩三次就膩了，他們會認為很OUT，而且日本、美國、臺灣都開始用第二代虛擬仿真兒童體驗館來大肆挖金，國內(nèi)第一代實物體驗館馬上都倒閉。

    其實我們參與很多項目時和日本、美國工程師交流，明顯嗅出有些陰謀，先讓國內(nèi)投資和經(jīng)營者當(dāng)白老鼠，掏大錢買過時的設(shè)計，套牢資金形成虧損，無力采用新虛擬仿真技術(shù)，而他們則可以用門檻比較高的第二代虛擬仿真技術(shù)的體驗館全面吃掉市場。其實《阿凡達》引領(lǐng)3D電影的崛起，狂吸2D電影票房說明什么？說明誰先用了新技術(shù)誰就是大贏家。

    近看，長沙酷貝拉體驗館為什么能一軍突起？就是他大膽地采用了睿聯(lián)嘉業(yè)虛擬仿真中心專家的設(shè)計：1、長沙到北京互飛的實時場景四窗大型民航飛機駕駛，完全和真飛行員實際操作一樣，飛機還能根據(jù)各種天氣的變化而震動，完全是科幻4D飛行駕駛，圖上面已經(jīng)有。孩子們在5分鐘就能掌握基本飛行知識，而且有記分系統(tǒng)，能為小駕駛員打分，非常過癮。很多大人都喜歡開這個國內(nèi)首款4D飛機。2、8人協(xié)作登火星的宇宙戰(zhàn)艦，科幻性更強，團隊精神很強烈，這也是國內(nèi)首款8人太空戰(zhàn)艦。

    睿聯(lián)開發(fā)了16個很震撼的科幻仿真方案，涉及到社會各個職業(yè)，海闊天空的科幻，讓中國兒童體驗館永遠能戰(zhàn)斗在國際一線兒童體驗館的行列。

    附部分兒童體驗館表：